Bedenktijd bij het kopen van een huis: zo werken de 3 dagen

Na het tekenen van de koopovereenkomst heb je als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd (artikel 7:2 BW). Die gaat in om 0.00 uur op de dag nadat je een kopie van de door beide partijen getekende koopakte hebt ontvangen, moet minimaal twee werkdagen bevatten en eindigt nooit in een weekend of op een feestdag. Binnen die termijn mag je de koop zonder opgave van reden en zonder kosten ontbinden. In dit artikel: hoe je de dagen precies telt (met tabel), wat je tijdens de bedenktijd kunt doen en welke uitzonderingen er zijn.

Wat is de wettelijke bedenktijd?

De bedenktijd bestaat sinds 2003 en staat in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. De gedachte erachter: een huis kopen is voor de meeste mensen de grootste financiële beslissing van hun leven, en die wordt vaak onder tijdsdruk genomen. De wet geeft de koper daarom drie dagen om de getekende koopovereenkomst nog terug te draaien, als noodrem tegen een overhaaste beslissing.

De regeling geldt alleen voor een particuliere koper (iemand die niet handelt vanuit een beroep of bedrijf) die een woning koopt, dus een tot bewoning bestemde onroerende zaak. En de bedenktijd is dwingend recht: een clausule in de koopovereenkomst die hem verkort of uitsluit is ongeldig. Verlengen mag wél; sommige koopaktes geven de koper bijvoorbeeld een week.

De bedenktijd hangt samen met het schriftelijkheidsvereiste uit hetzelfde wetsartikel: de koop van een woning door een particulier is pas geldig als hij schriftelijk is vastgelegd. Een mondeling akkoord over de prijs bindt bij een woningaankoop dus nog niemand; zelfs de verkoper kan zich tot het moment van tekenen nog terugtrekken. Pas bij de getekende koopakte ontstaat de koop, en meteen daarna begint jouw bedenktijd te lopen. Hoe het traject van bod tot koopakte eruitziet, lees je in bod uitbrengen: wat staat erin en hoe werkt het.

Wanneer gaat de bedenktijd in?

Niet bij het mondelinge akkoord en ook niet op het moment van tekenen, maar om 0.00 uur op de dag nadat jij (een kopie van) de door beide partijen ondertekende koopakte hebt ontvangen. Juristen noemen dat de terhandstelling. Teken je bijvoorbeeld dinsdag bij de makelaar en krijg je direct een kopie mee, dan start de bedenktijd woensdag om 0.00 uur.

In de praktijk teken je bij de ontvangst een ontvangstbevestiging, zodat het startmoment vastligt. Bij digitale ondertekening telt het moment waarop je het door beide partijen getekende exemplaar ontvangt, bijvoorbeeld per e-mail. Bewaar die e-mail: het einde van je bedenktijd hangt er rechtstreeks van af.

Zo tel je de drie dagen (met tabel)

De drie dagen zijn kalenderdagen, dus het weekend telt in beginsel mee. Maar de Algemene Termijnenwet corrigeert op twee punten, zodat je termijn nooit in het weekend verdampt:

• De bedenktijd moet minimaal twee werkdagen bevatten (dagen die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn). Zo niet, dan wordt hij verlengd.
• De bedenktijd eindigt nooit op een zaterdag, zondag of feestdag; hij loopt dan door tot het einde van de eerstvolgende werkdag.

Valt er een algemeen erkende feestdag in de termijn (zoals Koningsdag, Tweede Paasdag of Hemelvaartsdag), dan telt die als weekenddag en schuift het einde verder op. Twijfel je over een specifieke datum, reken dan conservatief en ontbind een dag eerder dan strikt nodig.

Wat kun je doen tijdens de bedenktijd?

Binnen de bedenktijd mag je de koop zonder opgave van redenen en zonder kosten ontbinden. Geen boete, geen schadevergoeding, geen discussie over je motief. Daarmee is de bedenktijd het enige moment in het hele koopproces waarop je kosteloos en onvoorwaardelijk terug kunt.

Ontbinden doe je schriftelijk, en de verklaring moet de verkoper vóór het einde van de termijn bereiken. De veiligste route: stuur een e-mail aan de verkoper én de verkoopmakelaar, en verstuur dezelfde verklaring per aangetekende brief. Houd het zakelijk: de mededeling dat je de koopovereenkomst van [datum] voor [adres] binnen de wettelijke bedenktijd ontbindt, volstaat. Bewaar verzend- en ontvangstbewijzen.

Slimmer dan afwachten is de drie dagen actief gebruiken voor de checks waar vóór het bod geen tijd voor was:

• Bouwkundige staat: plan direct een bouwkundige keuring (€300–€600) als die nog niet is gedaan, of loop het rapport grondig door.
• Financiële haalbaarheid: leg je bod naast je maximale hypotheek en je eigen geld, inclusief circa 6% kosten koper.
• Waarde en taxatierisico: vergelijk je koopsom met recente vergelijkbare verkopen en de WOZ-waarde. Ligt je bod daar ver boven, dan is de kans groter dat de taxatie tegenvalt; zie WOZ vs vraagprijs: is je bod te hoog?

Voor die laatste check bundelt Biedradar per adres de vergelijkbare verkopen, de WOZ-verhouding en het taxatierisico in één rapport. Idealiter doe je die analyse vóór je bod, maar de bedenktijd is je laatste kans om hem kosteloos te benutten: blijkt je koopsom ver boven alle vergelijkbare verkopen te liggen, dan kun je nu nog zonder gevolgen terug of opnieuw onderhandelen.

Bedenktijd vs ontbindende voorwaarden: twee verschillende vangnetten

Kopers halen de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden vaak door elkaar, maar het zijn verschillende vangnetten die na elkaar werken:

Na dag drie kun je dus alleen nog van de koop af via een afgesproken ontbindende voorwaarde, zoals het financieringsvoorbehoud. Heb je dat niet opgenomen en wil je toch af van de koop, dan geldt het boetebeding uit de standaard koopovereenkomst: doorgaans 10% van de koopsom. De bedenktijd is dus géén reden om zonder voorbehouden te bieden; drie dagen zijn te kort om een hypotheek rond te krijgen.

Een voorbeeld met echte bedragen. Je tekent op dinsdag de koopakte voor een woning van €450.000 en ontvangt direct een kopie; je bedenktijd loopt tot en met vrijdag. Donderdag laat je een bouwkundige keuring doen (€450) en die legt een funderingsprobleem van €40.000 bloot. Vrijdagochtend ontbind je schriftelijk: totale schade €450. Was hetzelfde rapport een week later gekomen zonder keuringsvoorbehoud in de koopakte, dan zat je vast aan de koop, met als enige uitweg de boete van €45.000 (10% van de koopsom).

Voor wie geldt de bedenktijd niet? De uitzonderingen

• De verkoper. De bedenktijd beschermt alleen de koper. Een verkoper die na het tekenen spijt krijgt, zit gewoon vast aan de koop.
• Zakelijke kopers. Wie koopt vanuit een bedrijf of beroep, valt buiten de regeling.
• Geen woning. Bij een bedrijfspand of een losse bouwkavel zonder woonbestemming geldt geen bedenktijd.
• Kopen op een veiling. Bij een openbare veiling ten overstaan van een notaris (zoals een executieveiling) geldt géén bedenktijd: je bod is direct definitief. Bied daar dus nooit zonder volledige voorbereiding.
• Opnieuw kopen binnen zes maanden. Ontbind je tijdens de bedenktijd en koop je dezelfde woning binnen zes maanden opnieuw van dezelfde verkoper, dan krijg je geen nieuwe bedenktijd.

Bij nieuwbouw geldt de bedenktijd wél. Sterker: in de gangbare model koop-/aannemingsovereenkomsten (Woningborg, SWK) is hij verruimd tot één kalenderweek na ontvangst van de getekende overeenkomst. Check je contract voor de exacte termijn.

Wil je het hele koopproces in volgorde zien, van bod tot sleuteloverdracht, met de bedenktijd op de juiste plek? Volg dan het complete stappenplan voor het kopen van een huis in 2026.

Veelgestelde vragen

Telt het weekend mee in de drie dagen bedenktijd?

Ja, weekenddagen tellen mee, maar er zijn twee correcties uit de Algemene Termijnenwet: de bedenktijd moet minimaal twee werkdagen bevatten en mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. In die gevallen wordt hij verlengd tot de eerstvolgende werkdag.

Moet ik een reden geven als ik de koop ontbind tijdens de bedenktijd?

Nee. Binnen de bedenktijd mag je de koopovereenkomst zonder opgave van redenen en zonder kosten ontbinden. Doe het wel schriftelijk en zorg dat de verklaring de verkoper vóór het einde van de termijn bereikt.

Kan de bedenktijd worden uitgesloten of verkort?

Nee. De bedenktijd is dwingend recht (artikel 7:2 BW): afspraken die hem verkorten of uitsluiten zijn ongeldig. Verlengen mag wel, als koper en verkoper dat samen schriftelijk afspreken.

Heeft de verkoper ook bedenktijd?

Nee. De wettelijke bedenktijd beschermt alleen de particuliere koper. Een particuliere verkoper is wel pas gebonden zodra de koopovereenkomst schriftelijk is getekend; tot dat moment kan ook hij zich nog terugtrekken.

Geldt de bedenktijd ook bij nieuwbouw en bij een veiling?

Bij nieuwbouw wel: voor de koop-/aannemingsovereenkomst geldt de wettelijke bedenktijd, en de gangbare modelcontracten (Woningborg, SWK) verruimen die meestal tot één kalenderweek. Bij een openbare veiling ten overstaan van een notaris geldt juist géén bedenktijd.

Krijg ik opnieuw bedenktijd als ik dezelfde woning later nog een keer koop?

Niet als dat binnen zes maanden gebeurt. Sluiten dezelfde koper en verkoper binnen zes maanden opnieuw een koop over dezelfde woning, dan ontstaat er geen nieuwe bedenktijd. Zo voorkomt de wet dat kopers de termijn eindeloos oprekken.